房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)步向好 交易熱度延續(xù)——首季中國經(jīng)濟一線調(diào)研報告之六
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益。今年以來，各地積極調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，從降低購房門檻到減少換購住房稅費負擔，從出臺“好房子”規(guī)范標準到收購存量商品房，多措并舉提升政策的精準性和有效性，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出哪些新變化？供需關(guān)系是否更趨合理？未來房地產(chǎn)市場發(fā)展空間如何？記者近期赴多地調(diào)研，采訪地方房地產(chǎn)主管部門、行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)企業(yè)及研究機構(gòu)，深入了解市場動態(tài)。
市場回穩(wěn)信號多維顯現(xiàn)
4月12日，深圳龍華區(qū)恒壹·紅山華府項目開盤銷售現(xiàn)場人頭攢動，購房人排隊入場，開盤90分鐘即告售罄。
購得一套66平方米兩居室的周女士告訴記者，得益于深圳二套房首付比例從七成下調(diào)到兩成、房貸利率下降等政策利好，她以較低成本購置了第二套住房?！艾F(xiàn)在樓市比較穩(wěn)定，我覺得現(xiàn)在買房時機不錯。”周女士說。
新房市場交易活躍，二手房成交顯著放量，在傳統(tǒng)樓市旺季“金三銀四”期間，北上廣深一線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)回穩(wěn)。
4月13日晚上，記者在北京鏈家大紅門簽約服務(wù)中心看到，11間簽約室坐滿了前來洽談的客戶。3月份以來，這個簽約服務(wù)中心周末日均成交35單左右。一位來簽約服務(wù)中心辦理業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人告訴記者，目前他所在的門店以成交價200萬元左右的剛需為主，成交節(jié)奏比之前加快。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度，一線城市整體表現(xiàn)較好，新建商品房銷售面積增長0.6%。深圳市住建局數(shù)據(jù)顯示，1月1日至4月16日，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽銷售套數(shù)同比增長75.1%；二手住宅網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增長55.0%。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月份，北京新房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比漲125.6%，二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比漲61.4%。上海、廣州二手房交易也出現(xiàn)上行，截至4月21日，上海二手房網(wǎng)簽量超過1.6萬套。
部分二線城市的市場也持續(xù)回暖。記者在成都、南京、杭州等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場展現(xiàn)出穩(wěn)定的市場需求，許多有實際居住需求的人群在經(jīng)過一段時間觀望后積極入市，樓市成交活躍度提升，不論是新房還是二手房市場，成交周期都明顯縮短。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，今年以來，各地積極優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策。比如，多地提高公積金貸款最高額度，降低公積金貸款首付比例，推出特色金融產(chǎn)品，加大購房補貼、住房“以舊換新”等政策支持力度。在政策加持下，剛性和改善性住房需求被不斷激發(fā)和釋放。
房價是市場信心修復(fù)的重要信號。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有24個，比上月增加6個；二手住宅價格環(huán)比上漲城市有10個，比上月增加7個。一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，二三線城市銷售價格環(huán)比總體降幅收窄。
作為觀察樓市走勢的先行指標，部分城市土地市場表現(xiàn)活躍。3月份，成都半個月內(nèi)連續(xù)兩次刷新住宅用地樓面價天花板；一季度，京滬杭等地頻現(xiàn)土地成交總價超50億元、溢價率超100%的現(xiàn)象?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，全國月度土地溢價率時隔44個月重回10%以上。
“當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的積極信號是多維度的，表明止跌回穩(wěn)走勢得到進一步鞏固。”李宇嘉說，這既得益于政策紅利的持續(xù)釋放，也反映出市場信心的逐步修復(fù)。
多舉措促供需更加平衡
總體上看，當前房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整階段，不同城市及城市內(nèi)部板塊之間分化明顯，重點城市及城市核心區(qū)域持續(xù)回暖，但三四線城市及城市遠郊和外圍去化速度相對較慢。
“房地產(chǎn)一攬子政策‘組合拳’的著力點在于不斷改善房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、不均衡、不充分的問題?！闭憬I(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。
長期以來，房地產(chǎn)市場面臨的一大痛點是，一方面一些地方存量商品房規(guī)模大、消化慢；另一方面新市民和青年群體的住房需求亟待解決。針對這一供需結(jié)構(gòu)性短缺矛盾，國家政策層面已明確提出，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，收購存量商品房用作保障性住房。
在河南鄭州，租住在二七區(qū)嵩山美寓人才公寓的王曉東告訴記者，雖然他住的一居室只有40平方米，但室內(nèi)家具家電齊全，公共區(qū)域配有健身房、乒乓球室、瑜伽室等設(shè)施，居住舒適且性價比高。
鄭州城發(fā)安居有限公司相關(guān)負責人介紹，通過市場化收購方式將存量房改造為人才公寓，公司已在鄭州累計投運37個人才公寓項目，提供5.6萬套（間）住房，服務(wù)超過6萬名青年人才。按照規(guī)劃，到2026年底這一數(shù)字將提升至10萬套（間）。
盤活存量房產(chǎn)資源，同時解決新市民和青年人的住房困難，目前已有10多個城市落地收購商品房項目。
在土地端，供需調(diào)節(jié)也向“縮量提質(zhì)”方向發(fā)展。虞曉芬說，大部分城市主動調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，壓縮供地規(guī)模、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，推出很多“小而美”的土地，推動土地資源集約化利用。以杭州為例，今年已出讓的40宗商品住宅土地中，90%的單宗土地規(guī)劃建筑面積沒有超過9萬平方米，這些土地配套齊全，容積率適中，更適合開發(fā)高品質(zhì)住宅。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2025年一季度，全國預(yù)供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%。三四線城市“主動出清”，部分城市在年初暫停宅地供應(yīng)。
重塑供需均衡，城中村和危舊房改造是重要一環(huán)。今年，我國繼續(xù)加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大改造規(guī)模。
中國城市規(guī)劃學會常務(wù)理事葉裕民說，隨著以房票為代表的貨幣化安置方式和“以購代建”的安置房籌措方式廣泛推開，城中村改造將帶動更多購房需求釋放和商品房存量消化。
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
我國未來房地產(chǎn)發(fā)展空間如何？國家統(tǒng)計局副局長盛來運表示，從發(fā)展的空間來看，中國的消費結(jié)構(gòu)總體上還處在升級過程中，城鎮(zhèn)化并沒有完成，房地產(chǎn)市場成長空間巨大，居民對綠色、寬敞、舒服的“好房子”市場需求較大。
城市化與房地產(chǎn)發(fā)展需要形成良性互動。“城市化進程持續(xù)為房地產(chǎn)發(fā)展提供強勁動力，而房地產(chǎn)的健康發(fā)展又反過來推動城市功能完善和品質(zhì)提升?！鳖：咸┊a(chǎn)城發(fā)展研究院總經(jīng)理何昕宇說，城市發(fā)展中，伴隨人口不斷聚集和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，房地產(chǎn)迎來巨大發(fā)展空間和機會。
以四川成都錦江區(qū)的林家壩—白鷺灣市場片區(qū)為例，2021年12月7日至8日，片區(qū)成交4塊地，最高溢價率為3.9%，有兩塊地為底價成交；隨著錦江區(qū)對外發(fā)布片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，陸續(xù)引入產(chǎn)業(yè)項目和優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療配套資源，片區(qū)近三年土地市場活躍，最近三宗土地成交溢價率超30%，并出現(xiàn)不少高品質(zhì)熱銷住宅項目。
虞曉芬說，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要根據(jù)城市發(fā)展的新階段和新特點，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。
滿足人們對美好居住生活的向往，是未來房地產(chǎn)發(fā)展的應(yīng)有之義。
在北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)生命科學園附近，全國“好房子”設(shè)計大賽的首個落地示范項目“龍湖·觀萃”正在建設(shè)中。剛剛購買該樓盤一套117平方米四居室住宅的陳先生表示：“項目不僅設(shè)計了1000平方米的共享空間，有健身房、兒童娛樂區(qū)、老人休閑區(qū)、共享辦公等設(shè)施，室內(nèi)更采用靈活可變戶型，完美契合我們二孩家庭的居住需求?！?/FONT>
隨著新版《住宅項目規(guī)范》于今年5月1日起施行和各地配套政策落地，住房品質(zhì)提升進入快車道。項目規(guī)范對層高、電梯配置、隔音性能等作出更高要求，為“好房子”建設(shè)提供了標準支撐。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，“好房子”建設(shè)要統(tǒng)籌增量與存量。成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波說，在增量建設(shè)上，要通過好設(shè)計、好材料、好建造和好服務(wù)，提供戶型更好、功能更全、配套更齊、服務(wù)更優(yōu)的高品質(zhì)住房；在存量優(yōu)化上，要通過城市更新、舊城改造，完善住宅功能和配套，補齊基本公共服務(wù)設(shè)施短板，實現(xiàn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)的全面提升。