樓市調(diào)整，仍在探底

9月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2024年1～8月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，房地產(chǎn)投資、銷售、融資等各項(xiàng)指標(biāo)仍在下滑，樓市供求兩端依然處于深度調(diào)整過程中。

投資端，1～8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69284億元，同比下降10.2%，該指標(biāo)已連續(xù)4個(gè)月處于兩位數(shù)跌幅，投資端依然乏力。好的方面是，該指標(biāo)降幅沒有繼續(xù)擴(kuò)大，而是與1～7月持平。

房地產(chǎn)投資下滑，與幾個(gè)重要指標(biāo)有關(guān)。一是新開工面積、施工面積與竣工面積三大投資指標(biāo)。從當(dāng)月增速看，表現(xiàn)為新開工、施工面積降幅收窄，竣工面積降幅擴(kuò)大。

1～8月份，房屋施工面積同比下降12%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積同比下降22.5%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)降幅已連續(xù)6個(gè)月收窄；房屋竣工面積同比下降23.6%，降幅擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。很大原因是開發(fā)商近幾年拿地少了，導(dǎo)致竣工數(shù)據(jù)相應(yīng)減少。二是拿地?cái)?shù)據(jù)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1～8 月，百強(qiáng)房企累計(jì)拿地貨值1.21 萬億元，同比下降40%；累計(jì)拿地金額5533 億元，同比下降42%。其中，8月份單月拿地貨值及金額均為全年低位。一些優(yōu)質(zhì)房企投資拿地亦趨保守。

過去一年拿地較多的央企國企如華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口等，今年前8個(gè)月拿地投資金額同比跌幅均超50%。房企們更憂心的是去庫存。1～8月份，新建商品房銷售面積同比下降18%，降幅比1～7月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售面積降幅更大，為20.4%。新建商品房銷售額同比減少23.6%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售額同比降幅達(dá)到25%。從8月單月數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積為6453萬平方米，比7月份增長(zhǎng)3.5%；商品房銷售額為6393億元，比7月份增長(zhǎng)3.2%。但這是開發(fā)商“以價(jià)換量”的結(jié)果。

8月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.7%，跌幅比7月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)?！耙詢r(jià)換量”顯然不是樓市底部的特征，更可能是下跌過程中的表現(xiàn)。

從這些數(shù)據(jù)來看，樓市距離觸底仍有一段距離。這日，國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華表示，從公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)看，在一系列政策措施作用下，一些指標(biāo)的降幅呈現(xiàn)了邊際收窄。

從這些變化來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)處于調(diào)整中。房企資金來源有所改善。1～8月份，房企到位資金同比下降20.2%，降幅較1～7月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄。這背后是，各地出于保交房任務(wù)及“白名單”制度安排，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資給出了大力支持。但不能據(jù)此認(rèn)為，房企資金壓力減輕了。

一方面，銷售下滑下，房企回籠資金壓力依然很大。1～8月份，房企到位資金來源中，定金及預(yù)收款21078億元，同比下降30.2%；個(gè)人按揭貸款9920億元，同比下降35.8%。這兩個(gè)指標(biāo)下滑幅度依然較大。

另一方面，房企公司債發(fā)行規(guī)模上升，但整體融資規(guī)模仍處于收縮狀態(tài)。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)， 8月份，65家典型房企公司債發(fā)行金額為111億元，環(huán)比增加50%，同比增加22.7%。但這65家典型房企融資總量為389.5億元，環(huán)比減少29.2%，同比減少38%。融資的產(chǎn)品均為境內(nèi)融資，8月沒有房企進(jìn)行境外融資。

而且，因?yàn)榇蟛糠置駹I房企已公開債務(wù)違約，甚至二次違約，在公開市場(chǎng)上還能順利融資的房企仍然主要是央企國企。以過去的8月為例，發(fā)債總量Top5房企分別是招商蛇口、廈門國貿(mào)、華發(fā)股份、保利發(fā)展、金融街。這日，國家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，多個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回落，顯示經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍然面臨有效需求不足、市場(chǎng)信心偏弱等壓力。

其中，8月工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.5%，已降至年內(nèi)最低水平；社會(huì)消費(fèi)品零售同比增長(zhǎng)2.1%，環(huán)比下降0.01%，消費(fèi)能力和消費(fèi)者信心亟待提振。1～8月，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)3.4%，較1～7月放緩0.2個(gè)百分點(diǎn)，刷新年內(nèi)最低水平，房地產(chǎn)依然是拖累固定資產(chǎn)投資的最大因素。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，決策層最新表態(tài)要“努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)”，這預(yù)示政策將會(huì)繼續(xù)加力，以盡可能實(shí)現(xiàn)全年5%左右的增長(zhǎng)目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)難以脫離經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先企穩(wěn)。如果缺乏政策支持，市場(chǎng)出清時(shí)間將會(huì)被動(dòng)拉長(zhǎng)。溫彬預(yù)計(jì)，財(cái)政政策仍有較大發(fā)力空間，貨幣政策的外部掣肘減弱，降準(zhǔn)降息或調(diào)降存量貸款利率有望落地，并輔以存款利率調(diào)降以穩(wěn)定銀行凈息差。

劉愛華表示，從未來發(fā)展看，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程在持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式在加快構(gòu)建，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有較大潛力和空間，要繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，加快各項(xiàng)政策的落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，為更好滿足人民群眾的住房需求發(fā)揮更好作用。