阿那亞創(chuàng)始人兼CEO馬寅：只有把運(yùn)營(yíng)做好，資產(chǎn)才能有價(jià)值
“對(duì)文旅地產(chǎn)而言，沒有運(yùn)營(yíng)就沒有一切。運(yùn)營(yíng)決定了資產(chǎn)價(jià)值，決定了房產(chǎn)的流動(dòng)性?！?阿那亞集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO馬寅表示。7月10日，由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院聯(lián)合主辦的 “萬物向新，聚勢(shì)而生——第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展大會(huì)”在北京召開，馬寅應(yīng)邀出席并就當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和破局等話題分享了自己的心得。
很多人無法想象，如今被看作“中產(chǎn)后花園”和“文藝烏托邦”的阿那亞，在10年前只是一個(gè)位于秦皇島昌黎縣的邊緣樓盤。一路走來，它的發(fā)展與成長(zhǎng)早已被看作房地產(chǎn)品牌打造的經(jīng)典案例和“運(yùn)營(yíng)神話”。回憶起剛接手項(xiàng)目之初，馬寅坦言，2013年接手阿那亞時(shí)，面臨的困境和問題與當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)遇到的問題很相似——都是房子賣不掉、房?jī)r(jià)不漲、銀行不給錢。
“過了10年再回頭看，不知道算好事還是壞事，我們提前面對(duì)了現(xiàn)在的困境，但是大環(huán)境給了我們10年的周期去慢慢做轉(zhuǎn)型?！彼欢雀锌?，如果從地產(chǎn)角度來說，阿那亞這個(gè)團(tuán)隊(duì)在10年前就“死”過一次了。因此，馬寅已將心態(tài)放寬。他說，對(duì)于“死”過一次的人來說，再“死”一次又能怎么樣？對(duì)于阿那亞這個(gè)團(tuán)隊(duì)也好，對(duì)我本人也好，都秉持開心一天是一天、享受當(dāng)下的態(tài)度來做事。因?yàn)?，我們認(rèn)為美好都是當(dāng)下開心的每一天組成的，抱著這樣的心態(tài)來運(yùn)營(yíng)阿那亞，才能讓其他人也享受到美好。
回顧阿那亞的“出圈史”，從孤獨(dú)圖書館、阿那亞禮堂、沙丘美術(shù)館、戲劇節(jié)、LV秀場(chǎng)、詩歌朗誦會(huì)、理想國(guó)讀者日到李健的“像海一樣”演唱會(huì)，都是爆款的運(yùn)營(yíng)案例。對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重視，是馬寅一直以來的堅(jiān)持。
他在會(huì)上分享了自己經(jīng)歷的一些小事：“前半年，有一個(gè)日本的開發(fā)商找到我，說考察完國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)之后，覺得我們比較適合做運(yùn)營(yíng)，他在日本的輕井澤有100多萬平方米的項(xiàng)目，想讓我跟他們合作。我去后發(fā)現(xiàn)，他們空著好多酒店、溫泉、商業(yè)還有別墅公寓。于是問他，你還剩多少套房子沒賣？他說，全賣光了。我說，全賣光了我怎么跟你合作做運(yùn)營(yíng)？我做運(yùn)營(yíng)前期需要賣點(diǎn)房子有現(xiàn)金流來孵化運(yùn)營(yíng)。他說，你想要多少套房子，我都給你收回來，不要錢。這讓我很驚訝，問他原因，他說，日本在上個(gè)世紀(jì)70~80年代正經(jīng)歷著所謂經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段，東京人幾乎人手一套度假房，隨著時(shí)間的推移，他們自己沒有將經(jīng)營(yíng)做起來，配套都關(guān)了，就剩房子了，房子也因泡沫破裂沒有流動(dòng)性了，加上房?jī)r(jià)不漲、子女不接，還要繳納房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等，這些房子猶如負(fù)資產(chǎn)。所以，開發(fā)商可以便宜收走自己經(jīng)營(yíng)?！?/FONT>
這件事讓馬寅產(chǎn)生了兩個(gè)想法：首先，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是文旅地產(chǎn)而言，沒有運(yùn)營(yíng)就沒有一切。運(yùn)營(yíng)決定了資產(chǎn)價(jià)值，決定了房產(chǎn)的流動(dòng)性。馬寅表示，阿那亞走到現(xiàn)在也是靠運(yùn)營(yíng)，才讓它有了流動(dòng)性，有了資產(chǎn)價(jià)值。很多阿那亞的購房人在買房時(shí)，不光是覺得這個(gè)社區(qū)比較好，還考慮到這個(gè)房子不住的時(shí)候，對(duì)外出租還能有4%~5%的收益；當(dāng)他們想賣掉這套房子時(shí)，價(jià)格合理隨時(shí)能賣掉。因此，只有把運(yùn)營(yíng)做好了，資產(chǎn)才能有價(jià)值，這是我過去10年最深的感受之一。其次，品牌怎么往下做是個(gè)重要問題。
對(duì)阿那亞來說，也非常關(guān)注品牌的打造，品牌是一個(gè)宏觀話題，里面夾雜著很多細(xì)分的內(nèi)容，如市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品創(chuàng)新等。“半年前，我在香港跟朋友吃飯，自己想溜達(dá)著回中環(huán)的酒店，路過太古廣場(chǎng)，看到了好多奢侈品牌。彼時(shí)，正值不少企業(yè)崩盤的消息被報(bào)道，尤其在香港永遠(yuǎn)聽不到更好的消息，心情正低落。
看到這些原先我認(rèn)為離它們很近的奢侈品品牌時(shí)，突然覺得它們離我好遙遠(yuǎn)，是高高在上、冰冷的感覺。隨后，我走到了香港最大的一家無印良品店，在它的一樓是溫暖的燈光，我推門進(jìn)去一霎那就有一種被治愈的感覺。20塊錢的襪子、100塊錢的襯衣、琳瑯滿目的產(chǎn)品，讓我覺得有一天就算我要破產(chǎn)了，無印良品仍然可以讓我過上有審美、有尊嚴(yán)的、有品質(zhì)的生活。馬寅回憶起另一件小事說道。
于是，他對(duì)阿那亞未來的發(fā)展方向有了新的考量。他說，我要做有治愈感的、高性價(jià)比的產(chǎn)品，未來十年做溫暖人心的品牌。他坦言，低成本悅己的時(shí)代已經(jīng)到來了。在這樣的時(shí)代中，對(duì)自己品牌的定位，以及對(duì)品牌下面的產(chǎn)品定位、客戶定位上，可能有全新的邏輯要出現(xiàn)了，這是我?guī)Ыo這個(gè)行業(yè)的思考點(diǎn)。