廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地：樓盤銷售回暖 多為改善性客群
8月30日，廣州市人民政府辦公廳官網(wǎng)發(fā)布公告，宣布2023年8月18日0時后簽訂個人住房貸款合同的，按“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行。
《中國經(jīng)營報》記者從多位廣州市房地產(chǎn)從業(yè)者了解到，廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺后，在新政的刺激下，客戶的購房意愿有所增加?！爸饕獮橥獾貞艨谝延兄脴I(yè)房貸未結(jié)清客戶，和部分原本擔(dān)心預(yù)算不足的改善性需求客戶?！?/FONT>
也有廣州本地的業(yè)主告訴記者，廣州的二手房市場相當(dāng)難出手，想改善但第一套沒賣掉，根本無法享受這個政策利好。“只能刺激外地有房貸，想低首付在廣州再買一套的人群?！?/FONT>
全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家安光勇告訴記者，廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策降低了購房門檻，使更多家庭能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場，增加了購房需求?！皩τ谑状钨彿空邅碚f，他們將享受更低的首付款比例和利率，從而增加了購房的吸引力。房地產(chǎn)企業(yè)也可能會受益于政策的推動，因?yàn)楦嗟馁彿啃枨罂赡軐?dǎo)致銷售增加。然而，他們也需要應(yīng)對潛在的市場波動，確保供應(yīng)足夠以滿足需求，以免房價劇烈波動。”
看房客戶明顯增多
作為改革開放先行地的廣州，率先打響了核心城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍。
8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
“從新政出臺后首個周末客戶到訪情況來看，在新政的刺激下，客戶的購房意愿有所增加?！蔽挥趶V州市白云區(qū)龍湖·天著的房地產(chǎn)從業(yè)者李明（化名）告訴記者，由于新政策的支持，給了購房者更多置業(yè)信心。
“這主要表現(xiàn)在兩個方面。一是到訪的客戶有所增加，新政出臺后首個周末兩天，我們的日均到訪量較新政出臺之前，有15%到20%的增長；二是成交轉(zhuǎn)化的比例有所提高，很多原本有些猶豫的意向客戶在新政出臺后，馬上就過來簽購房合同了?！崩蠲鞅硎尽?/FONT>
此外，據(jù)李明介紹，從項(xiàng)目的情況來看，除了購房意愿增加，新政落地后，客源也得到了一定程度的拓展。
“這主要是源于首付比例降低之后，置業(yè)門檻也同步降低了，下游的客戶也開始逐步往上走，開始看上游的板塊。比如，原來在手現(xiàn)金只有50萬元左右的客戶，看的房子總價只能控制在170萬元上下，夠不上我們項(xiàng)目。但隨著首付比例降低，總價200萬元左右的房子，首付直接從60萬元降到了40萬元，很多之前首付夠不著的客戶，現(xiàn)在夠得著了，我們的客戶群，自然就拓展了。”
而另一位不愿具名的房企營銷總也告訴記者，自廣州出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，看房的客戶確實(shí)有所增加，但因?yàn)槎准?xì)節(jié)還沒有落地，有一些仍處于觀望狀態(tài)。“新增不少廣州無房，異地有按揭的客戶，主要都是改善客群為主，但由于是否具備資格，還有‘二成首付’能不能明確實(shí)施，讓他們買房還是在顧慮當(dāng)中?！?/FONT>
據(jù)了解，中國人民銀行和國家金融監(jiān)管總局近日發(fā)布優(yōu)化政策，提出降低房貸首付比例和房貸利率政策下限后，廣州部分開發(fā)商搶跑宣傳“兩成首付”，但廣州目前多家銀行仍是首套房貸首付比例為30％、房貸利率最低為LPR。
值得一提的是，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺前，8月23日，《經(jīng)濟(jì)日報》刊登亢舒署名文章指出，“房住不炒”定位不會改變。
多位專家亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，廣州出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，目的是維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。
“過去，一些投機(jī)行為導(dǎo)致房價過高，購房者難以負(fù)擔(dān)。認(rèn)房不認(rèn)貸政策的實(shí)施可以減少投機(jī)購房，限制購房者的購房套數(shù)，從而有利于平抑房價，保持市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展?！盋o-Found智庫房地產(chǎn)行業(yè)研究負(fù)責(zé)人董南一告訴《中國經(jīng)營報》記者。
中國城市發(fā)展研究院·農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥也認(rèn)為，出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在過去的一段時間里，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速增長和波動，引發(fā)了一些不穩(wěn)定因素。通過“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，可以抑制投資性購房需求，減少炒房行為，降低投機(jī)風(fēng)險，進(jìn)而穩(wěn)定市場。
改善客群態(tài)度分化
盡管新政帶來的購房者確實(shí)有所增加，但也有不少廣州本地的業(yè)主向記者坦言，由于廣州二手房市場成交量低，新政實(shí)際受惠的客群有限。
“如果我想置換的話，新政對于置換的人群是有利的，但前提是房子能賣出去。因?yàn)槲覀冃^(qū)的成交量還比較好，我們最近每個月成交量還有10來套，雖然和前兩年20、30套差不少，但前提還是要以合適的價格賣出去?！痹趶V州天河城區(qū)附近已購房置業(yè)的翁先生表示。
另一位在廣州黃埔已購房置業(yè)的李先生則坦言，自己廣州的二手房難出手，想改善但第一套沒賣掉，根本無法享受新政利好。“新政只能刺激外地有房貸，想低首付在廣州再買一套的人群?！?/FONT>
在2016年就已在增城購房置業(yè)的劉先生也表示，就是想換手里的房子也賣不動。“2016年的時候以房價11000元/平方米入的手，現(xiàn)在降到9000元/平方米也沒什么人買，周圍很多業(yè)主都不考慮置換，只想把房貸早點(diǎn)還清?！?/FONT>
在番禺購房的業(yè)主王先生則表示樂觀。“新政對于市場而言會有提振信心作用，同時因?yàn)橘I房成本的降低，進(jìn)而一定程度上加快促進(jìn)銷售，也許房價會企穩(wěn)止跌，甚至在某個階段可能出現(xiàn)量價齊升的局面，但市場具體如何走向，需要觀望接下來的變化。另外，對于我們已有首套房的業(yè)主來說，如果市場逐漸好轉(zhuǎn)，對業(yè)主自身房產(chǎn)會有一定的保值作用或增值空間?！?/FONT>
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露的數(shù)據(jù)顯示，7月（統(tǒng)計周期為2023年6月26日~2023年7月25日），廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為8096宗和81.12萬平方米，環(huán)比下降2.36%和2.81%，同比增長8.80%和13.04%。
廣州中原研究發(fā)展部指出，廣州二手月度成交量已連續(xù)4個月下滑。價格方面，7月二手網(wǎng)簽均價為28395元/平方米，環(huán)比上月下跌8.6%。買家入市觀望情緒未見好轉(zhuǎn)，不少盤源成交陷入僵持，成交周期延長。業(yè)主報價信心不足，心理價位持續(xù)下調(diào)，議價空間增大，不少優(yōu)質(zhì)盤源讓利幅度甚至達(dá)15%以上。
對此，袁帥向記者指出，目前廣州房地產(chǎn)的供需關(guān)系仍存在一些瓶頸與難點(diǎn)需要解決。“供應(yīng)端還面臨一些問題，包括土地供應(yīng)不足、開發(fā)周期長、建設(shè)成本高等。需求端存在一些挑戰(zhàn)，包括購房門檻高、居民收入水平不高、限購政策等?！?/FONT>
對此，袁帥建議需要綜合施策。例如，加大土地供應(yīng)，優(yōu)化土地使用效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本；加大對低收入群體的保障性住房供應(yīng)，完善購房補(bǔ)貼政策，提高居民購房能力等。此外，還可以進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，提高市場透明度，減少不合理的市場行為。
安光勇則建議要加強(qiáng)監(jiān)管，防范金融風(fēng)險；推動房地產(chǎn)稅制改革，減少投機(jī)性購房；加速土地供應(yīng)，優(yōu)化城市規(guī)劃；促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，提高租購比例等。需要綜合考慮政策、市場、社會等多方面因素，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。