中國房地產(chǎn)展望：分化時代到來,究竟是怎么一回事?

今年1月以來，房地產(chǎn)利好不斷，多地首套房貸利率降至4%以內(nèi)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年已有近30個城市調(diào)整了首套房貸利率。對于剛需買房的人，確實可以剩下一筆不少的利息，但是房價問題未能從根本上解決。雖然政策不斷利好刺激老百姓消費，但現(xiàn)在老百姓對于購房非常謹慎了，不敢隨意購房。

且房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化步入尾聲，人均住房面積已接近發(fā)達國家水平。供求已經(jīng)基本平衡了，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過剩，二、三、四線城市基本飽和，只有一線城市，還有缺口，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。

種種跡象都指向一個信號：政策托底下，2023年樓市將走出底部。

1 、“千億房企”一年內(nèi)腰斬過半

2022年確實是樓市最艱難的一年。

這一年經(jīng)歷了此前幾年不曾有過的深度調(diào)整。購房需求減弱，疊加部分項目停工及疫情反復等因素，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2021年末的4.4％下降至2022年三季度的-8％，大致拖累GDP增長約1.5個百分點，拖累固定資產(chǎn)投資增長約3個百分點，拖累社會消費品零售額增長約4.5個百分點。

面對樓市低迷，2022年超300省市出臺政策近千條。但由購房者信心不足，市場仍處于筑底過程，下行態(tài)勢沒有真正得到扭轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士預測，為恢復購房者信心，預計2023年相關(guān)部門還會在需求端持續(xù)發(fā)力。

其實目前，房企的銷售榜單已經(jīng)進入洗牌階段。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年房企銷售額在千億以上規(guī)模的只剩下20家。其中排名第20位的遠洋集團銷售金額剛剛跨過千億門檻。而2020年巔峰時期，行業(yè)內(nèi)的千億房企數(shù)量為43家。2021年數(shù)據(jù)與2020年持平。也就是說，僅在2022年一年，千億房企數(shù)量直接腰斬。

行業(yè)面臨“大洗牌”，房企要如何穿越周期？

2 、多元發(fā)展 兩條腿走路更“穩(wěn)”

比內(nèi)地房地產(chǎn)市場起步和發(fā)展更早，率先經(jīng)歷過完整房地產(chǎn)周期且經(jīng)過國際資本洗禮的港資房企，往往給內(nèi)地房企更多啟發(fā)。

站在行業(yè)拐點上，房地產(chǎn)要走向健康發(fā)展，開辟“第二增長曲線”就顯得尤為重要。“第二增長曲線”是房企最重要的“壓艙石”和潛在的“發(fā)動機”。

3、城市分化加劇  聚焦高能級城市

在2023年城市分化進一步加劇的情況下，土儲的重要性不言而喻。

土儲是房企未來發(fā)展空間的基石，沒有土地則是緣木求魚。然而，2022年土拍市場熱度回落，房企拿地積極性不高，多個城市拿出優(yōu)質(zhì)地塊亦無人問津。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP 100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降了48.9％，全年整體拿地低迷。TOP100門檻值為48億元，較上年同期下降24億元，TOP 100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為35.3％。

從今年22城拿地分布來看，地方國資拿地金額占比為42.0％，超過了央國企的37.4％，民企僅為15.8％。國央企和城投公司依然是拿地主力軍，民企拿地的積極性不強。受到資金壓力的影響，全國性布局的頭部民企除龍湖之外，基本在土拍市場上消失。

4、正如網(wǎng)友所期待：所有的糟糕的事，都將歿于2022年的冬天。

從2022年年底國務院副總理劉鶴重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，高層將“促進居住消費健康發(fā)展”寫入《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》。中央經(jīng)濟工作會議將穩(wěn)地產(chǎn)置于防范化解重大經(jīng)濟金融任務之中，并提出房地產(chǎn)行業(yè)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

可以預見，針對樓市下行，2023年政策面將重點引導房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸，并帶動商品房銷量、房地產(chǎn)投資以及土地市場先后企穩(wěn)回暖。