2020年，最重要的兩個政策轉(zhuǎn)向來了

2020年，樓市政策又出現(xiàn)一些新動向。

01
就在新年伊始，新一輪降準(zhǔn)落地。
整個市場的目光聚焦于此，卻有意無意忽視了更為關(guān)鍵的政策定調(diào)。
第一個政策定調(diào)來自銀保監(jiān)會。
近日，銀保監(jiān)會發(fā)文要求：銀行保險機(jī)構(gòu)要落實“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
同時，銀保監(jiān)會還指出，多渠道促進(jìn)居民儲蓄有效轉(zhuǎn)化為資本市場長期資金。
第二政策定調(diào)來自央行。
央行2020年工作會議提出，堅決打贏防范化解重大金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，要加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制。熟悉政策走向的人不難發(fā)現(xiàn)，這里出現(xiàn)了兩個公開的新提法：
一是“抑制居民杠桿率過快增長”，以及“建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制”，二是“促進(jìn)居民儲蓄轉(zhuǎn)化為資本市場長期資金”。
從鼓勵加杠桿到抑制加桿桿，從鼓勵買房到鼓勵投資股市，這兩個政策轉(zhuǎn)向，比降準(zhǔn)影響更為深遠(yuǎn)。

02
決策部門首提“抑制居民杠桿率過快增長”，究竟意味著什么？無論接受與否，這都是一次相對明顯的政策轉(zhuǎn)向。就在2016年，有關(guān)方面的定調(diào)是：“個人住房加杠桿邏輯是對的。住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段?！?BR>當(dāng)時樓市正處于去庫存階段，居民杠桿率尚未觸及高位，與國際相比還有一定差距，居民加杠桿仍有空間。
到了2017年，表態(tài)變成了：“從全球比較來講，中國家庭杠桿率不算高，但是最近幾年增長很快，不是說現(xiàn)在就要去杠桿，而是說增長的過程要注意質(zhì)量，要使增量部分保持穩(wěn)健，同時又是高質(zhì)量的”。雖然有關(guān)部門意識到居民杠桿增長過快的現(xiàn)實，但在當(dāng)時風(fēng)險仍舊可控，并不急于抑制家庭加桿桿。
時間到了2020年，政策卻出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向：抑制居民杠桿率過快增長。短短四年時間，政策出現(xiàn)如此之大的轉(zhuǎn)向，從鼓勵加杠桿到抑制過快加杠桿，原因只有一個：居民加杠桿太快，已經(jīng)影響到消費和實體經(jīng)濟(jì)，影響到金融穩(wěn)定。這也同樣說明，居民加杠桿的空間已然不足，而進(jìn)一步加杠桿的風(fēng)險越來越大。

03
居民杠桿率究竟有多高？
先解釋一下，所謂居民杠桿率，指的是居民總債務(wù)與GDP之比。GDP是一年整個社會新創(chuàng)造的財富，居民杠桿率衡量的正是債務(wù)相對于收入的負(fù)擔(dān)程度。居民總債務(wù)，包括短期消費貸款、經(jīng)營貸款，也包括住房貸款。其中房貸占比超過一半以上，而許多短期消費貸款最終也轉(zhuǎn)化為買房的首付，實際房貸占比只高不低。可以說，居民杠桿率，主要指的就是樓市杠桿率。根據(jù)央行報告，2018年末，我國住戶部門杠桿率為60.4%。而在2008年，居民杠桿率僅為17.9%，十年間翻了三倍還多，居民杠桿率增速超過發(fā)達(dá)國家。（參閱《央行發(fā)布重磅報告，透露房價關(guān)鍵信息》）
即便就絕對值來看，60.4%的居民杠桿率，依舊高過國際平均水平，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新興國家水平。相比全國，個別省份的杠桿率更是創(chuàng)下新高。浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）等省份，已經(jīng)超過70%。根據(jù)國際貨幣基金組織的觀點， 居民杠桿率超過30%時，該國中期經(jīng)濟(jì)增長會受到影響，而超過65%會影響到金融穩(wěn)定。
顯然，我們面臨的不只是居民杠桿率已經(jīng)接近警戒水平的現(xiàn)實，而且是居民杠桿率增長過快的嚴(yán)峻問題，更是居民加杠桿的空間嚴(yán)重不足的未來。顯然，樓市加杠桿肯定要受到控制，再像過去十年狂飆式的增長，已經(jīng)不現(xiàn)實了。多說一句，抑制杠桿率過快增長，并非去杠桿，更多還是穩(wěn)杠桿。

04
央行首提建立“房地產(chǎn)金融長效機(jī)制”，意味著什么？
全社會意義上的房地產(chǎn)長效機(jī)制，指的是房住不炒、租售并舉、因城施策以及亟待立法的房地產(chǎn)稅。那么，什么是房地產(chǎn)金融長效機(jī)制？從宏觀上說，央行行長易綱的話可作為參考：將按照因城施策原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀審慎管理，強(qiáng)化對房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測，綜合運用多種工具對房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。
就目前而言，金融長效機(jī)制，至少應(yīng)該包括LPR房貸利率、房地產(chǎn)融資管控、居民杠桿率監(jiān)管。這其中，LPR房貸利率已經(jīng)開始落地。《2020年，房貸利率徹底變了》一文指出，2020年，所有存量房貸都將轉(zhuǎn)換成LPR模式。屆時，房貸利率與5年期LPR掛鉤，樓市利率與實體利率脫鉤，為定向調(diào)控提供可能。而防止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)和抑制居民杠桿率過快增長，當(dāng)屬現(xiàn)階段對樓市的關(guān)鍵定位，也符合“逆周期調(diào)節(jié)”的大原則。要知道，樓市是資金密集型行業(yè)，對貨幣、信貸和利率的反應(yīng)極其敏感，控制住金融，就控制住樓市的命脈。顯然，金融系統(tǒng)已經(jīng)在提前打預(yù)防針了。

05
什么是“促進(jìn)居民儲蓄轉(zhuǎn)化為資本市場長期資金”？
許多人將這一說法理解為“鼓勵散戶直接入市炒股”，這實際上屬于誤讀。銀保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)做過澄清解讀：這一政策的核心考量主要還是培育機(jī)構(gòu)投資者，機(jī)構(gòu)投資者的一部分資金就是來自于居民儲蓄，機(jī)構(gòu)投資者可以根據(jù)自己的投資策略配置債券、股票等資產(chǎn)，并非單一地讓居民儲蓄資金直接投入股市。雖然這一政策并非鼓勵散戶直接炒股，但也足以證明“鼓勵居民資金進(jìn)入股市”的政策傾向。要知道，過去的居民儲蓄，要么通過存款進(jìn)入銀行系統(tǒng)（間接融資），要么通過六個錢包流入房地產(chǎn)，而資本市場（直接融資）發(fā)育不足。
如今，國家層面提出要發(fā)展多層次資本市場，實現(xiàn)從間接融資到直接融資的轉(zhuǎn)換，居民儲蓄無論是直接炒股，還是購買基金，抑或通過機(jī)構(gòu)來理財投資，無疑都是大勢所趨。樓市與股市向來具有蹺蹺板效應(yīng)。居民手中的錢就這么多，要想跑贏通脹，靠存款顯然不夠，剩下的選擇：要么進(jìn)入樓市，要么進(jìn)入股市等資本市場。
鼓勵后者，對前者意味著什么，可謂不言而喻。