房產(chǎn)買賣合同中的九大誤區(qū)，購(gòu)房置業(yè)必備！
對(duì)于大多數(shù)人而言，房子幾乎是一生中買的最貴的商品之一?？墒?，你真的會(huì)買房嗎？現(xiàn)在買房子的各種誤區(qū)數(shù)不勝數(shù)，購(gòu)房置業(yè)的朋友千萬(wàn)要謹(jǐn)慎！現(xiàn)在就為朋友們介紹房產(chǎn)買賣合同中存在的一些誤區(qū)，希望能為您的購(gòu)房置業(yè)提供幫助。
一房?jī)少u一個(gè)合同有效，一個(gè)合同無(wú)效
誤區(qū)
01
一房多賣的業(yè)主嚴(yán)重違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本的誠(chéng)實(shí)信用原則，但是只要沒(méi)有和業(yè)主惡意串通損害他人利益，每個(gè)買主都是無(wú)辜的受害者，只要不具有《合同物權(quán)》實(shí)施后買方可以通過(guò)預(yù)告登記的方式防止業(yè)主一房多賣。
一房?jī)少u后果
1
對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)簽過(guò)售房合同的有效用戶都有權(quán)利向房產(chǎn)公司讓其交付房屋。而公平合理的角度來(lái)說(shuō)的話，房產(chǎn)公司應(yīng)該對(duì)其第一有效者進(jìn)行服務(wù)和售出，而對(duì)其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
2
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
3
對(duì)于合同無(wú)效的當(dāng)事人，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法律或者相關(guān)部門取消其無(wú)效合同。根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一房二賣的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。
未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣合同必然無(wú)效
誤區(qū)
02
未經(jīng)共有人同意私自房屋的合同效力取決于不同情形。如果房產(chǎn)雖為共有，但是登記在一人名下，買方基于對(duì)房產(chǎn)登記的信任與登記一方簽訂的合同屬有效合同；如房產(chǎn)登記為全部共有人，買方僅與其中一人簽訂，事后共有人不予追認(rèn)，則合同無(wú)效，但是簽約人構(gòu)成表見(jiàn)代理的，合同有效。
經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買賣合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。
1
房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
2
房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無(wú)效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。
陰陽(yáng)合同中的陽(yáng)合同無(wú)效
誤區(qū)
03
陰陽(yáng)合同是指為逃避國(guó)家稅收，買賣雙方惡意串通，故意以低于實(shí)際銷售價(jià)的價(jià)格過(guò)戶的合同。用于過(guò)戶的在國(guó)土房產(chǎn)局備案的合同為陽(yáng)合同，實(shí)際履行的是陰合同。陰陽(yáng)合同雖然損害了國(guó)家利益，但逃避的僅僅是國(guó)家稅收，導(dǎo)致無(wú)效的僅僅是陽(yáng)合同的交易價(jià)格條款，除此之外合同的條款仍然有效。
對(duì)于陰陽(yáng)合同的效力，目前為止法律還沒(méi)有明確的規(guī)定，在司法實(shí)踐中對(duì)陰陽(yáng)合同效力的判斷主要有以下幾點(diǎn)：
1、陰陽(yáng)合同中的陽(yáng)合同因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生法律效力；
2、陰合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同，陰合同只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)；
3、如果利用陰陽(yáng)合同實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的陽(yáng)合同無(wú)效，被偽裝的陰合同也因內(nèi)容違法而無(wú)效；
4、買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售合同后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效；
5、雙方仍想交易但過(guò)戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立；
6、沒(méi)簽過(guò)戶確認(rèn)書(shū)，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。
未使用官方版本所簽訂的買賣合同無(wú)效
誤區(qū)
04
為規(guī)范房地產(chǎn)交易，無(wú)論是一手還是二手房，都制定了官方合同文本，該文本只起到示范作用（雖然實(shí)踐中被強(qiáng)制使用），沒(méi)有使用該范本的房地產(chǎn)買賣合同仍然有效，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。
期房買賣合同無(wú)效
誤區(qū)
05
買賣雙方約定在賣方取得一手房產(chǎn)證后再以約定價(jià)格賣于買方屬于預(yù)約買賣合同，并不違反《房地產(chǎn)管理》第37條之規(guī)定，屬有效合同，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。
1
從法律條文內(nèi)容本身來(lái)說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)中所提及的“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)當(dāng)是指不得發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不是指不能設(shè)立房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同，因?yàn)槲覈?guó)的不動(dòng)產(chǎn)采取的是變更登記制度，一份期房買賣合同不會(huì)直接引發(fā)物權(quán)變化，而且就期房本身來(lái)說(shuō)，只要其預(yù)售手續(xù)符合法律法規(guī)規(guī)定，出賣方合法地支付了合理對(duì)價(jià)，獲得該房屋產(chǎn)權(quán)本身就是出賣方勢(shì)必會(huì)獲取的一種將來(lái)權(quán)利，也就是說(shuō)出賣方獲取該房屋產(chǎn)權(quán)僅是時(shí)間早晚問(wèn)題，法律并不禁止出賣方對(duì)將來(lái)權(quán)利進(jìn)行處分。
2
從法律規(guī)定來(lái)說(shuō)，關(guān)于我國(guó)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)提到的“法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，根據(jù)合同法司法解釋二第十四條明確說(shuō)明“強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，所謂“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”是區(qū)別于“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)前者是指法律法規(guī)直接規(guī)定了違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或者雖未直接規(guī)定違反導(dǎo)致無(wú)效但違反該類規(guī)定將損害國(guó)家或者社會(huì)公共利益。而后者是指沒(méi)有明確規(guī)定違反該類規(guī)定會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，并且繼續(xù)履行也不損害國(guó)家或者社會(huì)公共利益，僅僅是損害當(dāng)事人利益。那么從這個(gè)角度來(lái)看《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)明顯屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并不會(huì)直接導(dǎo)致合同無(wú)效的情形。
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從誠(chéng)信交易原則上來(lái)看，我國(guó)民法的基本原則是平等原則、自愿原則、公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則、公序良俗原則和禁止權(quán)利濫用原則。法律允許公民在合法范圍內(nèi)自主自愿交易，法律也保障有效交易，維護(hù)誠(chéng)信原則，期房買賣合同屬于買賣雙方自主自愿達(dá)成，賣方的無(wú)理由反悔行為有悖于誠(chéng)信，考慮到維持房地產(chǎn)交易正常秩序，對(duì)于合同效力不能輕易否定，不宜通過(guò)判決合同無(wú)效來(lái)變相支持出賣方的不當(dāng)?shù)美袨?，所以才有了最高院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中的“妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩(wěn)定房屋交易市場(chǎng)…制裁惡意違約行為，保護(hù)購(gòu)房人利益”以及《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中的“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！?/P>
只要對(duì)方違約就可以解除合同
誤區(qū)
06
《合同》具有促銷售易維護(hù)交易秩序的能，將違約分為不履行合同的根本違約和遲延履行合同的非根本違約，只有對(duì)方構(gòu)成根本違約時(shí)守約方才可以解約，遲延履約必須導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)或遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不履行的情況下才可以解約，不符合解約條件的解約行為反而構(gòu)成違約，須承擔(dān)律責(zé)任。
未按約定支付定金構(gòu)成違約
誤區(qū)
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定金屬于實(shí)踐性合同，自定金交付時(shí)生效。遲延支付或支付定金的數(shù)額與約定的定金數(shù)額不符的視為定金合同的變更，不構(gòu)成違約。
購(gòu)房后可以清走原租客或者單方改變?cè)赓U合同
誤區(qū)
08
“買賣不破租賃”是一項(xiàng)古老的房屋交易原則，該原則亦被我國(guó)合同所確認(rèn)。根據(jù)該原則，買方購(gòu)買房屋后必須接替原業(yè)主履行與租客的租賃合同，不能漲房租，更不能強(qiáng)行清走租客。
簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后沒(méi)簽商品房買賣合同，定金只能被沒(méi)收
誤區(qū)
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房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金在性質(zhì)上屬于立約定金，作用是保證將來(lái)簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，只有無(wú)故不簽訂才承擔(dān)定金罰則。如果是由于雙方對(duì)合同條款未能達(dá)成一致意見(jiàn)或非認(rèn)購(gòu)方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無(wú)簽訂，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退回購(gòu)房者的定金。