狠剎不正之風(fēng) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有望健康發(fā)展

最近，商辦市場(chǎng)鬧得有點(diǎn)兒雞犬不寧。從規(guī)范市場(chǎng)秩序、保護(hù)投資者和消費(fèi)者權(quán)益、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的角度出發(fā)，一些新規(guī)給整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一股清流。

　　今年3月26日，北京住建委發(fā)文調(diào)控商辦市場(chǎng)。新規(guī)明確規(guī)定，“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽保瑥氐赘淖兩剔k市場(chǎng)規(guī)則。新規(guī)要求，商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，在建在售商辦類項(xiàng)目不得賣給個(gè)人，商業(yè)銀行暫停此類購(gòu)房貸款。已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市并出售給個(gè)人的，個(gè)人應(yīng)符合名下在京無(wú)房和商辦類房產(chǎn)記錄，并連續(xù)五年繳社保或納稅。

　　北京的上述政策，既阻斷了個(gè)人購(gòu)買未建、在建、在售商辦類項(xiàng)目的渠道，同時(shí)給個(gè)人購(gòu)買二手商辦房屋也設(shè)置了嚴(yán)苛門檻。

　　不久，廣州提出加強(qiáng)商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購(gòu)買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位”。

　　4月21日，成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》，也要求商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛?。同日，上海要求土地出讓合同中?yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

　　深圳也于5月12日發(fā)文限制商辦轉(zhuǎn)性，未來(lái)5年，商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建將被嚴(yán)格限制。

　　至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個(gè)城市落地了針對(duì)商辦類項(xiàng)目的調(diào)控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市。

　　根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，北京新政出臺(tái)前后兩個(gè)月，全市商辦類項(xiàng)目成交環(huán)比跌幅近60％；新政后取得預(yù)售證的12個(gè)非住宅項(xiàng)目中，10個(gè)項(xiàng)目至今零成交；北京近期出讓的4宗商辦用地溢價(jià)率不足2％，一宗商辦土地流拍。

　　從短期來(lái)看，這些新規(guī)對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)魚龍混雜的“商辦市場(chǎng)”的確影響較大，但對(duì)甲級(jí)寫字樓、購(gòu)物中心等高端市場(chǎng)不但不會(huì)產(chǎn)生太大影響，而且十分有利。從長(zhǎng)期來(lái)看，新規(guī)有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康和可持續(xù)發(fā)展。

　　實(shí)際上，短期來(lái)看，新規(guī)真正影響較大的是商改住項(xiàng)目，而這種將商業(yè)、辦公用地改建成為住宅形式的項(xiàng)目本身是違法違規(guī)的。此類住房既不能落戶口，也不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套，只有40年或50年的產(chǎn)權(quán)，而且水電成本相對(duì)比較高。由于選址等方面原因，很多項(xiàng)目都不適宜居住，因此個(gè)人購(gòu)買者當(dāng)作住房購(gòu)買，容易上當(dāng)受騙。

　　除了違法違規(guī)和容易損害個(gè)人購(gòu)買者的權(quán)益外，各地對(duì)商住類項(xiàng)目嚴(yán)厲整頓，還有一個(gè)更重要的原因，那就是投機(jī)炒作之風(fēng)盛行。由于熱點(diǎn)城市執(zhí)行住房限購(gòu)政策，商住房市場(chǎng)有了一定的空間。價(jià)格優(yōu)勢(shì)使得商住房的投資屬性變得非常強(qiáng)勁。

　　應(yīng)該看到，一些商住房購(gòu)買者為了投機(jī)紛紛涌入商住房市場(chǎng)，部分開發(fā)商則為追求利潤(rùn)最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷售，這些有很大風(fēng)險(xiǎn)，形成了一種歪風(fēng)邪氣，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。隨著各地調(diào)控政策頻頻出拳，可以預(yù)見(jiàn)，此輪商改住新規(guī)出臺(tái)，將狠殺商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望迎來(lái)健康發(fā)展的新階段。